A Regularização de Imóveis é muito importante para que possamos previnir uma série de problemas e possíveis penalizações. Além disso, quando regularizamos um imóvel podemos receber algumas vantagens. No famoso “juridiquês”, um imóvel pode ser entendido como o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
A saber, tal imóvel pode ser um lote, terreno, casa, área ou trecho de terra.
Em regra, cada imóvel possui uma matrícula ou registro no Cartório de Registro de Imóveis. Para que você entenda melhor e não tenha dúvidas, a matrícula ou registro de um imóvel funciona como uma espécie de “certidão de nascimento” do imóvel.
Sobre a Matrícula de um Imóvel
Na matrícula ou registro constam todas as informações do imóvel, tais como: o tamanho; as divisas; endereço; a quem pertence atualmente; a quem já pertenceu; etc. São várias informações que estão disponíveis nas matrículas e registros.
Segundo a Lei Civil, você é proprietário quando possui seu nome na matrícula ou registro do imóvel.
Ocorre que, por vezes, em razão de inúmeros fatores, o dono real de um imóvel não consegue colocar o imóvel no seu nome junto ao Cartório de Imóveis.
Sendo assim, mesmo que você se considere proprietário, tenha construído ou comprado de alguém mas não possui seu nome no registro, isto pode de fato lhe acarretar uma série de prejuízos.
Regularização de Imóveis – O que é Usucapião?
Quando um imóvel não está no nome do real dono, o imóvel perde valor de mercado. Então, ele perde liquidez em uma eventual venda porque o comprador sempre escolherá comprar outro imóvel devidamente regularizado.
Além disso, o real dono poderá ter problemas com terceiros (pessoas que tenham interesse no imóvel), pois não terá um título de propriedade para defender seu patrimônio.
Caso ocorra uma situação assim (de o dono real não ser o dono no cartório) é necessário tomar providências jurídicas para regularizar o seu imóvel.
Em suma, um instituto bastante aplicável a essa situação narrada é o chamado Usucapião.
Em resumo, usucapião é um instrumento jurídico que visa a aquisição originária da propriedade sobre um bem, mediante comprovação de determinados requisitos exigidos pela lei como, por exemplo: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por determinado espaço de tempo.
Regularização de Imóveis: Tipos de Usucapião
A lei traz vários tipos de Usucapião, cada qual com sua especificidade:
Usucapião Extraordinário:
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. A saber, o prazo por ser diminuído para 10 anos se o possuidor (quem cuida do imóvel) houver estabelecido moradia habitual no imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo (plantação, criação de animais, e etc). – Artigo 1.238 do Código Civil/2002.
Usucapião Ordinário
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo, 10 anos, mas desde que exista justo título e boa-fé. Portanto, o prazo pode ser diminuído para 05 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que:
Sendo assim, os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. – Artigo 1.242 do Código Civil/2002.
Usucapião Especial Rural
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo 05 anos, de área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
Portanto, não se exige justo título ou boa-fé e caso você seja o possuidor, saiba que não poderá ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. – Artigo 1.239 do Código Civil/2002.
Usucapião Especial Urbana
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo 05 anos, de área urbana de até 250 metros quadrados, utilizando para sua moradia ou de sua família. Portanto, não se exige justo título ou boa-fé. Porém, o possuidor (quem cuida do imóvel) não poderá ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. – Artigo 1.240 do Código Civil/2002.
Usucapião Especial Coletiva
Requisitos: posse exercida por um grupo de pessoas (núcleos urbanos informais) de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo 05 anos, de área urbana superior a 250 metros quadrados.
A saber, nesta modalidade não pode ser possível identificar qual é o terreno ocupado por cada um dos possuidores. Não se exige justo título ou boa-fé. Um possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. – Artigo 10 do Estatuto das Cidades.
Usucapião Especial Familiar
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta, com ânimo de dono, direta e com exclusividade por, no mínimo 02 anos, de imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
Sobretudo, nesta modalidade o imóvel deverá ser utilizado pelo possuidor (quem cuida do imóvel) como sua moradia ou de sua família. Não se exige justo título ou boa-fé.
Usucapião Especial Indígena
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono, exercida por índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 hectares. Sobretudo, esta modalidade não se aplica às terras pertencentes à União; às ocupadas por grupos tribais; às áreas reservadas pelo Estatuto do Índio; nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal. – Artigo 33 do Estatuto do Índio.
Conclusão sobre Regularização de Imóveis – Usucapião
A materialização da Usucapião pode ser na forma judicial ou por meio do Usucapião Extrajudicial. Este último foi uma inovação trazida pela lei, que permite o manejo desse instrumento de forma muito mais ágil do que a forma judicial.
Todavia, a forma judicial ou extrajudicial deve ser avaliada caso a caso já que, nem sempre, a forma extrajudicial conseguirá resolver o problema da pessoa de maneira satisfatória, já que também possui requisitos próprios.
Ao regularizar o seu imóvel, o real dono agregará valor ao seu bem e portanto, poderá exercer, de forma plena e incondicional, todos os seus direitos de propriedade como usar, gozar, dispor, fruir, alugar e reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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